【大紀元2015年01月18日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）澳洲房地產數據CoreLogic RP Data 的分析師庫捨（Cameron Kusher）在自己的博客上撰文，並在房地產觀察網站上發表，分析了2015年澳洲房地產市場的走勢。他從失業率、官方加強對貸款的監管、家庭收入情況、消費者情緒、匯率、利率等方面分析，得出結論，在2015年，房產價值的增長將繼續，但比2014年緩慢。
據澳洲房地產觀察網報導，庫捨表示，澳洲各省會城市的房地產市場合在一起來看，在2014年的前11個月裡，價值上漲了7.0%。
在整個2013年，所有省會城市的房產價值增加了9.8%。這表明整個2014年的增長幅度將低於2013年。以年增長率來說，省會城市合計的增長率，其最高峰出現在2014年4月，為11.5%，而到2014年11月，年增長率已經降到了8.5%。
步入2015年，預計房地產市場將出現又一年的房地產價值上漲，但其幅度不會像2013或2014年那樣。此外，還會有許多其它的逆風因素值得觀察，或許會使房地產市場受到影響。
失業率
2014年11月，全澳的失業率是6.3%，這是自2002年以來的最高水平。澳洲政府12月中旬發佈的半年經濟與金融更新報告預測，本財政年度與下一財政年度失業率將為6.5%。
不僅失業率值得關注。在過去的一年裡，就業主要是半職工作。在2014年11月，就業不足率上升到了8.6%，創下了最高記錄。許多做半職工作的人希望能工作更長的時間，或者成為全職工作。
這樣高的失業率，而就業不足情況在加劇的情況，很可能會影響到房地產市場的需求。如果人們覺得自己的工作無保障，他們可能更不會下決心去買房子。如果工作不飽滿，他們可能也買不起房子。
購房貸款的強化監管
去年12月初，澳洲審慎監管局給所有的貸款機構寫信，說將採取進一步措施強化標準，保障貸款作業的健康運作。
儘管信中沒有說將採取甚麼樣的宏觀調控辦法，但說明了要加強對貸款作業的監督。具體說來，主要是針對如下幾個方面。
一是對高風險貸款的監控。如對於收入來說貸款額過高、對於房地產估價值來說貸款額過高、對於自住型房產只還利息的時期過長等的，這些都是審慎監管局重點關注的方面。
二是對投資購房貸款的監控。投資購房貸款增長迅猛，這是風險升高的一個關鍵標誌。審慎監管局表示，投資購房貸款一年以10%的速度增長標誌著風險的增高。
三是對償還能力的評估。審查監管局的觀點是，拿償還能力來說，貸款要留有餘地，貸款額應該比評估的償還能力低2%。
審查監管局的這種做法很可能會對居住型房產市場造成影響。首先，在過去兩年裡非常強勁的投資購房需求的增長會受到某些遏制。其次，一些財務上竭盡全力不留餘地進入房產市場的人可能會發現他們很難貸到款。
家庭收入的增長
在截至2014年11月的前12個月裡，房產價值上漲了8.5%，但家庭實際收入只增加了0.8%。人們在想，房產價值以超過家庭收入的增長，能維持多長時間？
在截至2014年9月的前10年間，房產價值表面上看上漲了52.4%，家庭實際收入的增加是36.4%。這兩個數字差別不很大。然而房產價值的實際上漲其實比家庭收入漲幅還低一些。這樣看來，目前已稍微慢下來一些的房產價值高增長速度，不可能在家庭收入漲幅不高的情況下能來維持購房。
消費者情緒
根據西太平洋銀行墨爾本研究所對消費者情緒的月度計量，消費者已經連續十個月持悲觀態度。自2008至2009全球金融危機最盛之時以來，消費者們還從未如此悲觀過。
他們的數據顯示，當被問及甚麼是存錢的最佳方式時，被調查者中有40.3%選擇存入銀行。這是自2012年9月以來最高的數字。在過去15年裡，被調查者們選擇存銀行的比例平均是27.5%，這反映了消費者們的不安，特別是當你聯想到目前在官方利率只有區區2.5%的情況下，把錢存入銀行其實幾乎掙不到甚麼利息，那麼你就會想像這種不安情緒是多麼的令人擔憂。
消費者情緒與房地產市場的需求密切相關。如果消費者們對經濟總體形勢缺乏信心，那麼他們更不可能去下決心購買大宗物品，比如不會去開一個新的抵押貸款來買房。
責任編輯：簡玬
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